A primeira solicitação, e a mais comum. É onde o locador solicita uma ordem de despejo quando o locatário deixa de cumprir suas obrigações financeiras para com o mesmo.
Os problemas com inquilinos que não pagam o aluguel é mais comum do que se esperava, infelizmente. Em regra, a lei permite que o dono do imóvel entre com uma Ação de Cobrança de Aluguéis e Acessórios. Nos casos mais graves, cabe até a Ação de Despejo. Porém, estas ações costumam ser bastante demoradas, por conta de diversos fatores. Dentre eles, a possibilidade de o devedor oferecer defesa. Entretanto, existe uma forma mais eficaz de receber os aluguéis atrasados, por meio da Execução de Título Executivo Extrajudicial.
A Execução de Título Executivo Extrajudicial está prevista no art. 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil, onde se menciona que “são títulos executivos extrajudiciais (...) o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio".
O especialista em Direito imobiliário Dr. Erickson Ercules explica que os títulos executivos extrajudiciais, diferente dos outros documentos, possui força executiva. Ou seja, quando se apresenta um título executivo judicial para o juiz, o devedor não é intimado para apresentar defesa, e sim para pagar a dívida. Dito de outra forma, não se discute se a dívida existe ou não, mas apenas o valor dela e quem deve pagar.
Dessa forma, como o próprio Código de Processo Civil aponta o Contrato de Aluguel como Título Executivo Extrajudicial, é possível entrar direto com a Ação de Execução de Título Extrajudicial para executar os aluguéis atrasados.
Assim, como não existe a possibilidade de discutir sobre a existência da dívida, mas apenas o seu valor o responsável pelo pagamento, o tempo do processo é reduzido em alguns anos.
Além disso, se o inquilino, após a entrada do processo, não pagar a dívida em 15 dias, o artigo 523, do Código de Processo Civil determina que o valor devido terá um acréscimo de até 20%, além dos juros e correção monetária. Se, mesmo assim, a dívida não for paga, o devedor terá seus bens bloqueados, até a quitação total do débito.
Portanto, se existe um Contrato de Aluguel e o inquilino deixou de cumprir com suas obrigações, a Ação de Execução de Aluguel é a melhor alternativa.
Dessa forma, caso você tenha um imóvel alugado e esteja sofrendo com a inadimplência, sai